Le dossier de diagnostic technique ou DDT

Comme la vente d’un véhicule implique la réalisation d’un contrôle technique obligatoire, la vente d’un bien immobilier implique de faire réaliser une série de diagnostics immobiliers obligatoires, compilés dans un Dossier de diagnostic technique ou DDT.
Ce dossier de diagnostic technique (DDT), prévu par l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, réunit dans un seul document les états ou constats que le vendeur doit obligatoirement présenter en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti et ce quelle que soit sa destination (habitation, bureaux, commerces).
Ce dossier est obligatoirement annexé à toute promesse de vente ou acte authentique de vente (Code de la construction et de l’habitation, art. L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5).

Des sanctions sont prévues en cas d’absence de l‘un des documents.
Le dossier de diagnostic technique comprend jusqu’à 11 documents énumérés à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Il ne comprendra pas nécessairement tous les documents. Les frais d‘établissement du dossier de diagnostic technique sont à la charge du vendeur car il relève de son obligation d’information.

Le DDT est réalisé dès la mise en commercialisation du bien afin de protéger et de mieux informer un futur propriétaire sur les éléments de l’immeuble susceptibles de présenter des risques pour la santé ou la sécurité des personnes.
À l’exception du diagnostic des risques naturels et technologiques, qui peut être réalisé directement par le propriétaire du bien, les autres diagnostics doivent être effectués par un diagnostiqueur professionnel.

Découvrez la liste des diagnostics obligatoires

1. Le diagnostic PLOMB – CREP constat de risque d’exposition au plomb

Ce diagnostic qui mesure la concentration en plomb des revêtements du logement (peinture) est prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique. Doit être réalisé pour tous les immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il permet d’évaluer le risque de saturnisme chez les enfants.
Durée de validité du document : 1 an - Illimitée si le diagnostic est négatif.
Sanctions prévues : en cas d'absence de diagnostic, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence de plomb.

2. Le diagnostic amiante

Ce document est prévu à l'article L. 1334-13 du Code de la santé publique. “État” ou “constat” mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante.
Doit être réalisé pour tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Durée de validité du document : si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. Attention : si le diagnostic a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en l'absence d'amiante.
Sanctions prévues : le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence d’amiante.

3. Le diagnostic termites

Ce document est prévu à l'article L. 126-24 du Code de la santé publique. État relatif à la présence de termites (insecte xylophage dont le régime alimentaire est principalement composé de bois : poutres, planchers, encadrements de portes …)
Doit être réalisé pour tous les immeubles bâtis situés dans les zones contaminées, délimitées par arrêtés préfectoraux. L’ensemble du département de la Corse du Sud est concerné Durée de validité du document : 6 mois maximum.
Sanctions prévues : en l’absence d’annexion d’un état de moins de 6 mois à l’acte authentique, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés sera donc inefficace quant à la présence de termites.

4. L'état de l'installation intérieur de gaz

Ce diagnostic est prévu à l'article L. 134-9 du Code de la construction et de l’habitation. État de l'installation intérieure de gaz. (chaudières, appareils de cuisson reliés à une installation fixe, la combustion, les raccordements en gaz, la tuyauterie fixe et la ventilation des locaux. Il teste l’étanchéité des installations et la stabilité des flammes des brûleurs) Doit être réalisé pour tous les immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation, dont l'installation de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Durée de validité du document : 3 ans Sanctions prévues : en l’absence d’état de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Toute clause d’exonération de vices cachés concernant l’installation de gaz sera donc inefficace.

5. L’état des risques naturels et technologiques (état des risques et pollutions -ERP) Ce diagnostic est prévu à L. 125-5 du Code de l'environnement.

Depuis 1er janvier 2023 : obligatoire dès la première visite de l’acquéreur. État risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon, et sols pollués).
Doit être réalisé pour tout type d'immeubles situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé, dans une zone à potentiel radon ou dans une zone de sismicité définie par décret. Durée de validité du document : 6 mois
Sanctions prévues : à défaut d’état en cours de validité annexé à l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut poursuivre la résolution de la vente ou demander au juge du tribunal judiciaire une diminution du prix

6. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) et audit énergétique

Le diagnostic de performance énergétique et l'audit énergétique sont prévus aux articles L126-26 à L126-33-1 et R126-15 à R126-20 du Code de la construction et de l’habitation.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui sert principalement à estimer la consommation d'énergie (consommée ou estimée) et les taux d'émission de gaz à effet de serre du logement.
Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic. Doit être réalisé pour tous les bâtiments clos et couverts situés en France métropolitaine et dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude.
Durée de validité du document : 10 ans Attention : lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022;
Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024.

Sanctions : les informations relatives à la performance énergétique (exemple : classement E) sont opposables au vendeur depuis le 1er juillet 2021.
Le DPE a donc désormais une valeur contractuelle : en cas d’erreur, l'acquéreur peut saisir le tribunal pour demander des dommages intérêts. Seules les recommandations (exemple : isolation des combles) conservent une valeur purement informative ; Pour plus d’information, voir notre article sur le diagnostic de performance énergétique.

7. Le diagnostic électricité

Ce diagnostic est prévu à l’article L. 134-7 et R 126-35 et R 126-36 du Code de la construction et de l’habitation. État de l'installation intérieure électrique.
Doit être réalisé pour tous les immeubles d'habitation ou partie(s) d'immeuble affectés à l'habitation dont l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.
Durée de validité du document : 3 ans
Sanctions prévues : en l’absence d’état de moins de 3 ans annexé à l’acte authentique, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

8. Le diagnostic assainissement non collectif

Ce document est prévu à l’article à l'article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique.
Document issu du contrôle de l'installation individuelle d'assainissement.
Doit être réalisé pour tous les immeubles bâtis non raccordés au réseau public.
Durée de validité du document : 3 ans.
Sanctions prévues (art. L 271-4 CCH) : en l’absence de document datant de moins de 3 ans, annexé à l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.
En cas de non-conformité de l’installation lors de la signature de l’acte authentique, l'acquéreur a pour obligation de mettre en conformité dans un délai d’un an après la signature.

9. Le diagnostic mérule

Information sur la présence d'un risque de mérule (champignon lignivore qui ronge et détruit le bois, fragilisant les structures : planchers, charpentes …) Doit être réalisé pour tous les immeubles bâtis situés dans les zones contaminées et délimitées par arrêté préfectoral (article L 131-3 du CCH).
Durée de validité du document : pas de durée fixée.
Sanctions prévues : aucune sanction n’est prévue par les textes en l’absence d’information.

10. Le diagnostic bruit ou "état des nuisances sonores aériennes"

Le diagnostic Bruit est un document qui permet de faire connaître au futur acquéreur l'existence de nuisances sonores aériennes. Il est prévu à l’article L 112-11 du Code de l’urbanisme.
État des nuisances sonores aériennes. Zones concernées : ce diagnostic doit être établi lorsque le bien est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes prévu à l'article L. 112-6 du Code de l'urbanisme.
Consultez le plan d’exposition aux bruits Doit être réalisé pour tous les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou les immeubles non bâtis constructibles qui font l’objet d’une vente.
Sanctions prévues : si l’état des nuisances n’a qu’une valeur indicative, son absence permet à l’acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix.

11. Certificat chauffage au bois

Nouveauté : partant du constat que les cheminées à foyer ouvert sont à l'origine d'importantes émissions de dioxyde de carbone non compensées par la plantation de nouvelles forêts et d'une pollution aux particules fines, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (art. 158) a créé un onzième diagnostic à inclure au DDT (art. L271-4, I, 11° du CCH).
Pour les biens situés dans les agglomérations de plus de 250 000 habitants

12. Le certificat de mesurage Loi Carrez

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, visait à protéger les acquéreurs de lots de copropriété, en encadrant le calcul des surfaces des parties privatives dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété.
Certificat attestant de la surface du lot de copropriété vendu.
Doit être réalisé pour tous les lots de copropriété à usage d'habitation, professionnel ou commercial (exceptés les caves, garages, emplacement de stationnement et d'une manière générale, les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m2).
Durée de validité du document : permanente Sanctions prévues : action en nullité de la vente en l'absence de mention de la superficie. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de la date de l'acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.