Quel crédit pour financer l'acquisition de mon futur bien immobilier ?

Les possibilités pour financer l’acquisition d’une maison ou d’un appartement sont nombreuses et le financement se fait rarement sans avoir recours à un prêt immobilier.
Parfois le meilleur montage financier est la subtile combinaison de plusieurs solutions.

Quelle que soit la solution pour laquelle vous opterez, il convient, de réaliser une étude financière précise pour définir avec exactitude, le budget dont vous disposerez pour l’acquisition du bien immobilier de vos rêves.

Ce budget tiendra compte de l’apport personnel dont vous disposez mais également de votre capacité d’emprunt.
Projet de toute une vie, cette acquisition mérite que l’on prenne le temps de s’arrêter sur les différentes possibilités qui s’offrent à vous pour financer ce projet.

Le prêt amortissable

On parle de prêt amortissable lorsque le remboursement du capital emprunté est étalé dans le temps. Ainsi, pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur rembourse à la fois une part du capital qui a été mis à sa disposition à l’origine, mais aussi des intérêts.
Avec un taux d’intérêt déterminé au moment de la signature, le coût total du crédit est additionné au capital. Cette somme est ensuite divisée en mensualités, pour obtenir des échéances constantes.
Bien que la mensualité soit la même tout au long du crédit, elle est composée d’une part liée aux intérêts qui diminue avec le temps, et d’une part liée au remboursement du capital, qui elle augmentera.

Le prêt In Fine

Le prêt In Fine est un prêt non-amortissable, il est dans la plupart des cas utilisé par les investisseurs patrimoniaux disposant déjà d’une épargne qui sera adossée au prêt In Fine. Pendant la durée du crédit, l’emprunteur remboursera exclusivement les intérêts d’emprunt. Le remboursement du capital sera effectué lors du paiement de la dernière mensualité​

Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (assurance vie, bon de capitalisation, ou autre), qui doit permettre de reconstituer 100 % du capital emprunté. La banque dispose ainsi d’une garantie réelle puisqu’elle s’assure que l’épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.​
Le crédit à taux fixe avec remboursement du capital in fine est accordé pour une période pouvant aller de 3 à 15 ans, Sa valeur minimum est de 21 500 €, Il n’y a pas de montant maximum.​

Prêt In Fine - Avantages pour les héritiers

Par ailleurs, parmi les garanties exigées par le prêteur, figure la souscription d’une assurance invalidité-décès, qui doit couvrir non seulement les mensualités, mais aussi le capital emprunté.​
Si l’emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque​
Les héritiers récupèrent un logement totalement payé et une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession​
Des bénéfices d’autant plus importants que, dans ce type d’opération, les assurances décès ne tiennent pas compte de l’âge du souscripteur.​

Le prêt relais

Le prêt relais est un prêt à court terme non amortissable. Il est destiné aux emprunteurs déjà propriétaires d’un bien immobilier qui est ou va être mis en vente et qui ne sera pas vendu avant l’achat du nouveau logement. La banque fera une avance à l’emprunteur sous forme de prêt relais le temps que son ancien logement soit vendu.​
Une fois que la vente est effective, il est possible de rembourser les fonds accordés par la banque sans avoir à verser de pénalités en cas de remboursement anticipé. Il s’agit d’un contrat à court terme, qui ne dure généralement qu’entre 12 mois et 24 mois. Pendant ce temps, vous devez trouver preneur pour le bien immobilier que vous mettez en vente.​

En principe, l’avance partielle accordée par les banques dans le cadre d’un prêt relais va de 50 % à 80 % du prix du bien immobilier que l’emprunteur met en vente. Il s’agit d’un système qui protège les intérêts de l’établissement financier, mais qui prémunit également le client contre l’endettement : en effet, s’il ne trouve pas de preneur, il sera obligé de baisser le prix de vente initial.​

Prêt relais - Les remboursements

Les remboursements du prêt relais peuvent se faire de deux façons, chaque façon correspondant à un choix de l’emprunteur au niveau du remboursement des intérêts d’emprunt.​
Remboursement mensuel des intérêts générés par le prêt relais : les mensualités représentent uniquement les intérêts, il n’y a pas d’amortissement de capital​
Remboursement en fin de prêt des intérêts à la vente du logement : les intérêts s’additionnent au capital emprunté.​

Le prêt à taux zéro - PTZ

Le prêt à taux zéro est une avance remboursable sans intérêt, destinée aux personnes physiques qui achètent leur résidence principale. ​
Il est accordé sous conditions de ressources de l'emprunteur. Le montant du PTZ 2023 ainsi que sa durée de remboursement dépendent également des revenus de l'intéressé.​

Logements concernés :​

Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à financer :​

• La construction d'un logement, accompagnée le cas échéant de l'acquisition de droits de construire ou du terrain destiné à la construction de ce logement,​
• L’acquisition d'un logement neuf en vue de sa première occupation,​
• L’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation, cette opération étant assimilée à la construction d'un logement.​
• L’achat de logements anciens avec travaux.​
• Un logement ancien du parc social, possédé par un organisme HLM ou une SEM, vendu à son occupant. Le prix de vente doit être inférieur à l'évaluation faite par le service des domaines. 

Quels sont les montants du PTZ en fonction des zones ?

• 40% du coût total de l'achat d'un bien neuf situé en zone A bis, A ou B1
• 20% du coût total de l'achat d'un logement neuf dans les zones B2 et C
• 40% du coût de l'achat d'un logement ancien nécessitant au moins 25% de travaux en zone B2 et en zone C
• 10% du coût d'achat d'un logement social dans n'importe quelle zone

Les frais qui sont pris en charge par le PTZ sont :

• Les coûts liés à la construction ou à l'achat de votre résidence principale
• Les honoraires de négociation.

En revanche, les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas comptés dans le coût total. 

Le prêt à taux fixe

Le prêt à taux fixe est également nommé prêt à taux constant. Le principal avantage de ce type de prêt immobilier réside dans le fait que l’emprunteur connait la mensualité de son crédit dès le départ et celle-ci ne pourra pas varier dans le temps.​
Les avantages :​
La sécurité : l’emprunteur connait dès le départ le montant de ses mensualités. Les variations des indices n’ont pas d’incidence sur les remboursements​
Le prêt le plus distribué par les organismes et donc le plus facile à mettre en place​
Les inconvénients :​
A durée égale les taux fixes sont plus chers que les taux révisables​
Si les taux diminuent l’emprunteur ne pourra pas en bénéficier.​

Le prêt à taux révisable

Le prêt à taux révisable est également nommé prêt à taux variable. La mensualité de l’emprunteur pourra varier dans le temps en fonction de l’indice de référence sur lequel est basé le financement. Ce type de prêt est peu demandé par les emprunteurs en France car il a un caractère aléatoire inconnu qui peut leur faire peur, mais la plupart des pays européen ne pratiquent que du prêt à taux révisable. De nombreuses formules de prêts à taux révisables ont été mises au point pour protéger les emprunteurs des hausses de taux et leur donner une réelle attractivité​
Les avantages :​
A durée d’emprunt égale les taux fixes sont plus chers que les taux révisables​
La sécurité : certains contrats sécurisent l’emprunteur en cas d’évolution des indices​
Période de fixité du produit : l’établissement préteur peut convenir d’une période en début de prêt pendant laquelle il s’engage à ne pas modifier le taux du prêt immobilier​
Possibilité de passer à taux fixe et souplesse des produits​
Les inconvénients :​
Évolution des indices basée sur la politique monétaire européenne donne un caractère inconnu des futurs remboursements​
Si les taux en vigueur sont au plus bas, les possibilités de baisse sont très limitées​.

Le prêt modulable à taux révisable

Le prêt modulable permet à l’emprunteur de faire varier les mensualités de son crédit immobilier. Il peut choisir d’augmenter ses remboursements ou de les diminuer dans la limite de plafonds fixés dans ses offres de prêt.​
La modulation des échéances du prêt modulable :​
Le prêt modulable est dans la plupart des cas à taux fixe et les mensualités peuvent être modifiées de 10% à 100%, la majorité des organismes financiers fixent une limite de variation de la mensualité à 30%.​
L’établissement prêteur prévoit une clause dans les offres de prêt qui permet à l’emprunteur de moduler son échéance, à la hausse comme à la baisse.​
La modulation des échéances à la hausse entraine une diminution de la durée du financement​.
La modulation des échéances à la baisse entraine un allongement de la durée du prêt​.