Les différents diagnostics obligatoires lors d'une vente immobilière

Lors de la vente d'un bien immobilier, il existe un certain nombre de diagnostics techniques à réaliser afin d'améliorer l'information à donner à l'acheteur. La plupart de ces diagnostics sont obligatoires et portent sur des éléments de sécurité primordiaux comme l'amiante, la présence de termites, le plomb, ou encore l'électricité.

Le Dossier de diagnostic technique ou DDT

Les différents diagnostics techniques immobiliers obligatoires, lors de la vente d'un bien, sont regroupés sous l'appellation de « Dossier de Diagnostic Technique ou DDT ».
C'est un dossier qui se trouve obligatoirement en annexe d'une promesse de vente et ce peu importe le type de vente qui se met en place.

Si vous êtes le vendeur, vous pouvez vous renseigner auprès de votre notaire pour connaître les diagnostics réellement obligatoires. La loi vous oblige, en tant que vendeur, à fournir un certain nombre de documents. Si vous manquiez à cette obligation, vous seriez alors considéré comme responsable des éventuelles conséquences d'un manque d'information.

Si vous êtes acheteur, il vous faut vous informer dans les détails pour ne pas avoir de mauvaise surprise ou vous tromper sur les diverses caractéristiques du bien que vous souhaitez acheter. Ainsi, vous aurez une idée plus précise de votre investissement, de ses qualités et défauts.

Les différents diagnostics obligatoires pour la vente

Voici donc une liste des diagnostics obligatoires lors d'une vente.

Le diagnostic Amiante

Il s'agit d'un document qui mentionne la présence ou l'absence d'amiante ou de matériaux contenant de l'amiante, principalement dans les immeubles construits avant 1997. Si lors du diagnostic, aucune trace d'amiante n'est détectée, alors la durée de validité du document est illimitée. Si de l'amiante est détectée, en revanche, un nouveau contrôle doit avoir lieu dans les trois années qui suivent. Si le diagnostic a été fait avant 2013, il doit être refait en cas de vente, même s'il n'y avait pas de trace d'amiante.

Le diagnostic Assainissement non collectif

Ce document concerne l'installation d'assainissement non collectif dans les immeubles construits et non raccordés au réseau public. La validité du document est de 3 ans et le vendeur ne peut pas se dédouaner de la garantie des vices cachés qui correspond à ce document. L'acheteur doit se mettre en conformité dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique de vente.

Le diagnostic Électricité

Il vise à vérifier l'état de l'installation électrique intérieure. Il concerne tous les immeubles d'habitation (ou certaines parties de l'immeuble affectées à l'habitation) installés depuis plus de 15 ans. Le document a une validité de 3 ans au maximum pour l'état de l'installation intérieure comme pour l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

Le diagnostic ERP

Ce diagnostic doit reprendre l'état des risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon ou sols pollués) dans tout immeuble visé par un arrêté préfectoral qui précise les communes concernées ainsi que la liste des risques à prévoir. Il a une validité assez courte : moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente. Si le diagnostic n'est pas établi, le vendeur risque de devoir baisser le prix de vente.

Le diagnostic « État des nuisances sonores aériennes »

Ce document fait état des nuisances sonores aériennes éventuelles lorsque le bien est situé dans une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes, comme le prévoit l'article L.112-6 du code de l'urbanisme.

Il convient donc de transmettre un document comprenant clairement l'indication claire et précise de la zone en question, l'adresse du service d'information en ligne qui permet de consulter le plan d'exposition au bruit et la mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où se situe l'immeuble.

Le diagnostic Gaz

Le document doit spécifier l'état de l'installation intérieure de gaz. Les biens concernés sont des immeubles d'habitation ou des parties dudit immeuble qui a été installé depuis plus de 15 ans ou bien dont le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans. La validité du document est de 3 ans maximum en ce qui concerne aussi bien l'état de l'installation intérieure que l'attestation de conformité en cas de travaux de rénovation.

Le diagnostic Mérule

Ce document informe sur la présence d'un risque de mérule et peut concerner tous les immeubles bâtis (et les zones délimitées par des arrêtés préfectoraux). Ce document n'a pas de durée de validité fixée. La présence de mérule peut constituer un vice caché, sous certaines conditions. De ce fait, la responsabilité civile du vendeur est engagée.

Le diagnostic Métrage Loi Carrez

C'est un certificat qui atteste de la surface du bien concerné par la vente. Les biens concernés sont tous les lots de copropriété à usage d'habitation ou commercial (sauf caves, garages, emplacement de stationnement et globalement tous les lots ou fraction de lots inférieurs à 8 m²). La validité de ce document est permanente. Les sanctions prévoient une action en nullité de la vente en cas d'absence de mention ou bien une demande de diminution du prix de vente si l'erreur de surface est supérieure à 5%.

Le diagnostic de Performance Énergétique « DPE »

Ce diagnostic décrit la performance énergétique du logement. Il concerne tous les immeubles bâtis (sauf ceux listés dans l'article R.134-1 du CCH). Il est valable 10 ans mais doit être refait en cas de travaux. Un nouveau DPE sera exigé à partir du 1er juillet 2021.

Le diagnostic Plomb

Il s'agit d'un constat de risque d'exposition au plomb (ou CREP) qui s'accompagne d'une notice d'information reprenant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre si vous avez des revêtements qui contiennent du plomb. Cela concerne les biens construits avant le 1er janvier 1949. La durée du document est de un an si présence de plomb. Sinon, c'est illimité.

Le diagnostic Termites

C'est un document relatif à la présence ou non de termites. Il concerne tous les immeubles bâtis (dans des zones délimitées par arrêtés préfectoraux notamment). Il a une validité de 6 mois maximum et est à refaire si un nouvel arrêté municipal fait état d'une zone d'infestation.

L'étude géotechnique

Avant d'envisager la vente d'un terrain non bâti constructible, il convient de faire une étude géotechnique. C'est le cas si le terrain se trouve dans une zone qui permet de construire des maisons individuelles ou s'il se trouve dans une zone au sol argileux où l'exposition au risque de mouvement de terrain est considérée comme moyenne ou forte. Dans ce deuxième cas, l'étude géotechnique préalable doit être mise en annexe de la promesse de vente ou, à défaut, de l'acte authentique de vente.

C'est donc une étude qui va permettre de déterminer les risques de mouvement de terrain, liés, notamment, à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Elle est fournie par le vendeur et est obligatoire depuis le 1er octobre 2020. Il est aussi possible d'exiger une étude géotechnique de conception dans le cadre de travaux de construction, et qui prendra en compte l'implantation et les diverses caractéristiques du bâtiment.

La durée de validité de cette étude est de 30 ans si le sol n'a jamais été modifié.