Pourquoi créer une SCI ?

Généralement désignée par son acronyme SCI, la Société Civile Immobilière a le vent en poupe depuis plusieurs année. Ce dispositif permet à plusieurs personnes de se regrouper afin de réaliser ensemble un investissement immobilier pour en retirer des revenus locatifs. Découvrez comment fonctionne ces sociétés immobilières et quels sont les avantages et les inconvénients de ce dispositif.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Également appelée Société de Gestion Immobilière, la SCI représente la solution idéale pour permettre à un groupement de personnes, très souvent familial, d’augmenter leur patrimoine immobilier, d'investir dans l'immobilier corse ensemble et d’accroître leurs revenus mensuels grâce aux loyers tout en protégeant les associés et en bénéficiant d'avantages importants.

Pour créer une SCI, il faut au minimum deux personnes morales ou physiques. Vous devez ensuite établir des statuts comme pour n’importe quel type de société. Définissez le rôle de chacun des associés, le montant du capital de départ (il n’y a pas de minimum), mais encore le siège social. Ce dernier peut être tout simplement situé sur le lieu d’habitation du gérant de la société.

Une SCI possède une durée de vie de 99 ans maximum.

Attention, la SCI ne peut pas accueillir une activité commerciale. Par exemple, vous ne pouvez pas acheter des biens immobiliers pour les revendre tout de suite après en réalisant dessus une plus-value. En revanche, vous pouvez acheter un terrain nu pour faire construire un logement que vous revendrez après. Mais le but premier d’une SCI doit être la création d'un patrimoine immobilier et la rentrée de revenus locatifs.

Comment est composée une SCI ?

La SCI est constituée d’un groupement d’associés et de leur gérant, celui-ci étant ou non un associé. Il est désigné par les associés au cours d’une AGE (Assemblée générale extraordinaire) et c’est lui qui gère les charges liées à la gestion courante de l’entreprise, comme la déclaration fiscale ou encore l’encaissement des loyers. Ses pouvoirs peuvent cependant être limités par les statuts de la société. Ce sont les associés qui les fixent lors de la création de la SCI. Par exemple, ils peuvent décider que toutes les actions qu’ils jugent les plus importantes doivent s’organiser de concert avec l’assemblée générale de tous les associés. Quant aux associés, ils perçoivent des revenus locatifs proportionnels à l’apport qu’ils ont placé dans le projet au moment du lancement de la société. Lorsque celle-ci fait des bénéfices, ils reçoivent des dividendes, mais lorsque celle-ci subit des pertes, ils doivent supporter celles-ci proportionnellement à leur investissement de départ, quitte à empiéter sur leur patrimoine personnel.

Quelle est la fiscalité d’une société civile immobilière ?

La SCI peut être imposée à l’IS (impôt sur les sociétés) ou à l’IR (impôt sur le revenu) selon les cas de figure. C’est à vous de choisir pour quel régime vous souhaitez opter au moment de la création de la SCI. Elle bénéficie en règne générale d’une fiscalité transparente, c’est-à-dire que chacun des associés est imposé sur ses dividendes. On parle alors d’impôt sur le revenu (IR). Si vous préférez opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), vous devez savoir que celui-ci est de 28 %. Quand la société immobilière est encore jeune, elle subit généralement plus de charges à cause de l’emprunt réalisé pour investir. Dans ce cas, l’IR est plus intéressant, d’autant plus que la SCI réalise des pertes et celles-ci vont réduire les revenus fonciers imposables des associés. En revanche, l’IS permet d’amortir l’investissement immobilier en déduisant la perte de valeur du bien du montant imposable. Une SCI n’est pas assujettie à la TVA sauf si elle fait de la location meublée ou de la location vide à usage professionnel.

Les avantages d’une SCI

• Créer une SCI familiale facilite énormément la transmission de patrimoine entre les enfants et les parents. Lorsque ceux-ci décèdent, leurs héritiers récupèrent leurs parts dans la société et jouissent de frais de succession très allégés.

• Le patrimoine des associés est protégé. La SCI est une société, seule propriétaire des biens. Les associés possèdent eux des parts de cette entreprise. C'est elle qui est donc opposée aux créanciers en cas de soucis.

• La loi Scellier pourra vous permettre de profiter d’une réduction d’impôts si vous êtes soumis à l’IR. Cette réduction peut atteindre 37 % dans certains cas de figures et s’étale sur 9 ans maximum.

• Il est possible de choisir le régime fiscal le plus avantageux.

• Les associés nomment un gérant et lui attribuent certains pouvoirs. La SCI n’applique donc pas le principe de l’indivision qui voudrait que chaque associé soit consulté pour la moindre petite décision et l’approuve, ce qui ralentirait le fonctionnement de la société.

Les inconvénients d’une société civile

• Les formalités à accomplir pour constituer une SCI semblent parfois très lourdes à mettre en place pour des novices.

• Rédiger les statuts est difficile et il faut souvent passer devant un notaire, même s’il est possible de les écrire par acte sous seing privé.

• Les associés et le gérant doivent tenir au moins une fois par an une assemblée générale. Il faut également faire signer un procès-verbal par le gérant dès qu’une décision est prise. Il est obligatoire de tenir une gestion comptable.

• Le coût de création d’une SCI peut s’avérer relativement élevé puisqu’il faut compter autour de 1 500 € pour la rédaction des statuts et les frais d’annonce légale.

• Aucune aide de l’état n’est accordée pour financer un bien immobilier acheté en SCI.

Les associés sont responsables des dettes engagées par la société immobilière. Ils peuvent donc risquer leur propre patrimoine.